Columna Inmobiliaria:
La deuda de condominio y su compensación por la constructora del edificio.
Por Oscar Bohórquez Hurtado.-
Pregunta: La constructora del edificio cubrió los recibos de condominio de varios copropietarios, a medida que éstos fueron comprando los apartamentos mientras ella administraba provisionalmente; ahora que se formó la junta de condominio, pretende compensar sus deudas con lo que pagó en el pasado por los propietarios que compraron inicialmente. Es posible esa compensación?
Respuesta:
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 19 que: "... El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por
La obligación de pagar el condominio nace para cada comprador de las unidades vendidas desde el momento en el cual se firma el correspondiente documento que acredita la propiedad de cada copropietario, ya que conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación del propietario por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del inmueble, aun respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Y su participación en los gastos comunes se determina conforme a su cuota de condominio calculada conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de la misma Ley.
En base a lo anterior, no cabe duda de que a medida que cada comprador va comprando su inmueble, comienza su obligación de contribuir al sostenimiento de las cosas comunes. En el caso planteado, ocurrió que la constructora, durante muchos meses, y tomando en cuenta que había pocos apartamentos vendidos, y los propietarios creían que su obligación de pagar condominio comenzaba cuando se constituyera la Junta de Condominio, entonces, la administradora provisional nombrada por la constructora, no les cobró sus cuota partes en las carga comunes.
La discusión se presenta cuando se constituye la Junta de Condominio, y ésta le exige a la constructora el pago de la cuota parte de los inmuebles aun no enajenados que todavía quedan en su propiedad, y ésta alega que como ella pagó por muchos copropietarios el monto de sus recibos, entonces, ahora ella (la constructora) tiene el derecho de compensar sus deudas actuales con las que ella pagó por adelantado a los propietarios a quienes no les cobró mientras administraba la administradora provisional.
La argumentación de la constructora no luce procedente, toda vez que para que haya una compensación en recíprocas acreencias, es necesario que los mutuos acreedores sea recíprocamente deudores, tal como lo indica el artículo 1.331 del Código Civil.
Como se sabe, la Junta de Condominio representa a la Comunidad de Copropietarios, colectivo o comunidad que es un sujeto de derechos y obligaciones diferente a la persona individual de cada uno de los propietarios de los apartamentos. En consecuencia, dado que la constructora es acreedora de los propietarios individualmente considerados, por los recibos pagados por la constructora con anterioridad al nombramiento de la Junta de Condominio, pero no es acreedora de la Comunidad de Copropietarios que representa la Junta de Condominio, no procede oponer la compensación de las deudas porque se trata de personas que no son mutuamente deudoras entre sí.
Por supuesto, que a la constructora que corresponde el derecho de exigir a los copropietarios a quienes le financió el pago de sus recibos de condominio generados antes de constituirse la Junta de Condominio. Pero,Compensación de deudas del condominio su acción debe dirigirse exclusivamente, y en forma individual, a cada uno de quienes fueron financiados por la constructora.
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