El Administrdor y la Junt de Condominio llevan años administrando ejerciendo sin elección anual.

Por Oscar Bohórquez Hurtado.-

 ¿Qué ocure, legalmente, cuando la asamblea de propietarios en un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal, deja transcurrir tres años sin designar un nuevo administrador del condominio, ni elegir una nueva junta de condominio anualmente?

Sobre el particular podríamos puntualizar lo siguiente:

1.    La designación de la junta de condominio debe hacerse  anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.    Si no se elige al terminar el año de su vigencia, la Junta de Condómino tendría vencido su periodo de actuación legal.

3.    Sin embargo, si no se hace la elección, de hecho, la Junta de Condominio que sigue actuando, lleva sobre sus hombros las responsabilidades de la actividad que está ejerciendo, pero, a la hora de un juicio, podría ser cuestionada su facultad de representación de la comunidad de copropietarios, ya su periodo anual habría expirado.

4.    Por otra parte, cuando no se ha elegido al administrador del condominio, la Junta de Condominio ejerce las funciones que le están asignadas por Ley al administrador, tal como lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal, al señalar, en su artículo 18, entre otras cosas, lo siguiente: “Corresponde a la Junta de Condominio …… Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo”.

5.    Dentro de las funciones del administrador están las siguientes:

a. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

b.  Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad.

c. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión

6.    Como consecuencia de lo anterior, y tomando en cuenta que la Asamblea jamás designó administrador  en los tres años considerados, no cabe duda de que a la Junta de Condominio le corresponde llevar la contabilidad de todos los movimientos financieros del condominio y presentar el informe y cuenta anual de su gestión de cada uno de esos tres años.

7.    Dado que han pasado tres años sin que tales informes se hayan presentado, es obvio que a la Junta de Condominio le corresponde presentar los informes y la cuenta anual de cada uno de los tres años en los cuales tales informes no se presentaron.

8.    Con relación a la pregunta sobre: cuáles son los documentos específicos que se deberían presentar, hay que señalar que la Ley no es muy detallada en ese sentido, por lo que cualquier instrumento que se considere como un informe y la cuenta anual de gestión serían suficientes.

9.    Ahora bien. ¿Qué se considera como un informe y la cuenta anual de gestión?  Como no hay una especificación legal sobre el particular corresponde hacer la respectiva interpretación a luz de los conocimientos administrativos,  contables y financieros. En tal sentido, a juicio de quien esto escribe, luce lógico que la Junta de Condominio presente los balances y los estados de pérdidas y ganancias de los tres años involucrados, así como un informe escrito que contenga el conjunto de actividades relevantes, desde el punto de vista financiero, que fueron realizadas en cada uno de esos tres periodos anuales. Esos informes, a mi juicio, deberían tener unas conclusiones y recomendaciones que permitan a los asambleístas tomar decisiones u orientarse en las acciones inmediatas que pudiesen emprender.