Año 2020 y El Optimismo: ¿Verdad o Reto?

¿VERDAD O RETO?

Por Óscar Bohórquez Hurtado.-

Enero 01, 2020.

Un famoso médico del centro del país, agudo observador, me escribe:

“…Buenos días Oscar! …

Me gustaría conocer tu opinión acerca de la actualidad económica en el País.

Hay una avalancha de mensajes sobre la “mejoría económica”, “apertura a las importaciones por el sector privado”, “motivadores de emprendimiento”, “dolarización” y pare de contar.

Para mí, y creo que para todos, lo resumo así:

“Ganamos en Bolívares súper devaluados y pagamos en Dólares”!!!

La pregunta…

¿Cuál es para tí, como experto, la realidad sobre la expectativa de mejoría económica con este desgobierno maula?...”

Pretendo ofrecerte una respuesta muy resumida.

EL TÍTULO: ¿VERDAD O RETO?

Verdad o Reto es un juego popular en el cual, un grupo de amigos hacen preguntas muy incómodas, por lo íntimas, personales, comprometedoras, secretas de las posibles respuestas, y los interrogados deben responder con la verdad. Si no lo hacen, a juicio del grupo, deben cumplir un reto muy complicado de superar.

Hace un par de años, ese juego sirvió de base para una película de horror, con protagonistas adolescentes, y… cuando alguno de ellos mentía, una fuerza misteriosa supra normal, imponía la muerte inexorable a quienes negaban total sinceridad a su contestación.

Para esta respuesta, imaginaré, (solo en juego), que el reto por no responder con la más absoluta verdad, se parece, en algo, al reto de la película de horror.

SÍNTESIS…

Por mi experiencia en los análisis macroeconómicos de coyuntura que he estado desarrollando por casi tres décadas, los cuales forman parte de la evaluación de inversiones inmobiliarias y de mi labor como comunicador especializado en el tema, siendo muy sintético, te diré:

“Hemos estado muy mal, veníamos empeorando a pasos agigantados, y de repente, el agravamiento, si bien continua, reduce su velocidad y podríamos, eventualmente, llegar a una flotación en la caída, pero, ciertamente, no todos los sectores y personas lo vivirán de igual manera”

LA CAÍDA LIBRE SE DESACELERA…  

  

En los años 2016, 2017 y 2018, la contracción económica venezolana, así como la inflación se fue acentuando de manera brutal, mes a mes, hasta convertir nuestra economía en una de las de  peores desempeños de la historia humana (sin guerra con ejércitos enfrentados).

Es por eso, por hambre letal que amenazó a muchos connacionales, por la cual se desató uno de los éxodos más dramáticos, por su volumen y por su velocidad, fuera de guerras o exterminios étnicos.

¿CUÁNDO COMENZÓ LA DESACELERACIÓN DEL EMPOBRECIMIENTO?  

Fíjate que sostengo que el empobrecimiento persiste, ya que la contracción económica y la inflación siguen presentes, pero, en un momento dado comenzó a desacelerarse ese proceso.

Esa desaceleración comienza a sentirse en los primeros meses del año 2019.

CAUSAS DE LA DESACELERACIÓN DE LA CAÍDA.

Sus causas: la decisión de muchos ciudadanos quienes, ante la anulación de nuestra moneda, optamos por apuntar a dolarizar nuestros ingresos. En nuestro caso particular, en el curso del año 2017 comenzamos a dar nuestras conferencias públicas sobre DOLARIZACIÓN.

A partir de 2018 nos empatamos en promover la Dolarización y las Criptomonedas, frente al control de cambios que nos mantenía con una camisa de fuerza.

Por otro lado, los venezolanos desde el extranjero comenzaron a enviar ayuda económica a sus familiares.

En diciembre de 2017 el Gobierno Nacional anunció y publicó en Gaceta Oficial la creación de la Criptomoneda EL PETRO, lo que nos ofreció una ventana hacia la dolarización que algunos comenzamos a usarla en los contratos de arrendamiento y otros contratos inmobiliarios. 

Mientras, paralelamente, comenzamos a crear las comunidades para el uso de las criptomonedas, como alternativa ante el desvanecimiento del Bolívar y el férreo control de cambios.

Luego vinieron las decisiones gubernamentales de eliminar el control de cambios, suprimir los ilícitos cambiarios, abrir el pago de impuesto en divisas y criptodivisas, crear las mesas cambiarias con los bancos con libertad para negociar la tasa de cambio con los clientes, el dejar correr el Tipo de Cambio de Referencia del BCV muy cerca de la tasa del llamado de mercado paralelo, crear los créditos bancarios comerciales indexados al precio del dólar (aunque poco usado, pero será asumido por quienes, teniendo alta rotación de inventarios, entiendan que son un buen negocio, dado el alto diferencial entre la inflación y la devaluación), la publicación de los indicadores económicos por el BCV en mayo de 2019, la eliminación de los aranceles de importación, así como el IVA y otro conjunto de decisiones que ya he comentado ampliamente.

¿QUÉ PODEMOS ESPERAR DEL 2020?

Ciertamente hay abundantes pronunciamientos con buena expectativa por parte de varios analistas, incluso el pronunciamiento de FEDECÁMARAS del 17/12/19, nos dice que hay una apreciación, relativamente positiva para este 2020.

Pero, CUIDADO, no se trata, al menos en mi opinión, que se va a frenar la inflación, que comenzará el crecimiento económico, que todos los sectores tendrán buena capacidad de consumo, etcétera.

¡NOOOO PAPÁ! Nada de eso…!

Lo que yo opino es que se puede enlentecer el mayor empobrecimiento, que la contracción económica será de menor porcentaje, que la inflación tiende a reducir su porcentaje mensual y anual.

Algunos sectores, los que han podido dolarizar parcialmente sus ingresos, podrán mejorar (ligeramente) su consumo con relación al que tuvieron en el 2018, para compararlo con el peor año -económicamente hablando- que hemos tenido en Venezuela.

¿Qué PASARÁ CON LOS ASALARIADOS?

Los trabajadores asalariados en bolívares, seguirán siendo (creo yo) la auténtica cenicienta de Maduro. Tal como lo explicó el Partido Comunista de Venezuela en julio de 2019. 

Los comunistas criticaron la política económica de Maduro porque, según ellos, Maduro se entregó en los brazos de la Oligarquía Importadora y aplastó al Proletariado.

Y, ciertamente, pulverizó el salario, desapareció el valor de las prestaciones sociales y acabó con la estabilidad laboral, manteniendo a los trabajadores en las condiciones actuales.

Los asalariados que logren que sus patronos los consideren sumamente necesarios y se vean impulsados a remunerarlos en forma mínimamente aceptable, que los hay, tendrán un poquito de mayor capacidad de consumo.

Los asalariados que logren encontrar otros ingresos desarrollando talentos o creatividad productiva adicional a la que han tenido hasta ahora, también podrán resistir un poco más esta adversidad.

Aquellos que no logren hacer una de esas dos cosas, continuarán sufriendo la peor parte de esta crisis económica. 

SI ME PREGUNTAS: ¿BOHÓRQUEZ, TÚ TE SIENTES OPTIMISTA?

¡SIEMPRE!. 

Yo soy optimista por convicción, por vocación, por entrenamiento, por costumbre y por personalidad. EL RETO ME NUTRE. Como diría el malandro refiriéndose al plomo que le disparan (las balas).

Qué… podemos perecer en el intento...

Por supuesto que sí. Pero, mientras haya vida, salud y ganas, las echaremos con agradecimiento y pasión por lo que hacemos.

FELIZ AÑO 2020.

… ¿VERDAD O RETO? …

Óscar Bohórquez Hurtado.

Tema Inmobiliario: La deuda de condominio y su compensación por la constructora del edificio

La deuda de condominio y su compensación por la constructora del
edificio.

Por Oscar Bohórquez Hurtado.-

Pregunta: La constructora del edificio cubrió los
recibos de condominio de varios copropietarios, a medida que éstos fueron
comprando los apartamentos mientras ella administraba provisionalmente;
 ahora que se formó la junta de condominio, pretende compensar sus deudas
con lo que pagó en el pasado por los propietarios que compraron inicialmente.
Es posible esa compensación?



Respuesta:



La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 19 que:
"... El administrador contratado inicialmente por el enajenante de
los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la
Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de
Condominio..." Ello hace que los constructores de los edificios,
usualmente, asuman la administración del condominio, a través de un
administrador provisional que actúa bajo las instrucciones del constructor
enajenante de edificio.



La obligación de pagar el condominio nace para cada comprador de las unidades
vendidas desde el momento en el cual se firma el correspondiente documento que
acredita la propiedad de cada copropietario, ya que conforme al artículo 13 de
la Ley de Propiedad Horizontal,  la obligación del propietario por los
gastos comunes sigue siempre a la propiedad del inmueble, aun respecto de los
gastos causados antes de haberlo adquirido. Y su participación en los gastos
comunes se determina conforme a su cuota de condominio calculada conforme a lo
dispuesto en el artículo 7 de la misma Ley.



En base a lo anterior, no cabe duda de que a medida que cada comprador va
comprando su inmueble, comienza su obligación de contribuir al sostenimiento de
las cosas comunes. En el caso planteado, ocurrió que la constructora, durante
muchos meses, y tomando en cuenta que había pocos apartamentos vendidos, y los
propietarios creían que su obligación de pagar condominio comenzaba cuando se
constituyera la Junta de Condominio, entonces, la administradora provisional
nombrada por la constructora, no les cobró sus cuota partes en las  carga
comunes.



La discusión se presenta cuando se constituye la Junta de Condominio, y ésta le
exige a la constructora el pago de la cuota parte de los inmuebles aun no
enajenados que todavía quedan en su propiedad,  y ésta alega que
 como ella pagó por muchos copropietarios el monto de sus recibos,
entonces, ahora ella (la constructora) tiene el derecho de compensar sus deudas
actuales con las que ella pagó por adelantado a los propietarios a quienes no
les cobró mientras administraba la administradora provisional.



La argumentación de la constructora no luce procedente, toda vez que para que
haya una compensación en recíprocas acreencias, es necesario que los
mutuos acreedores sea recíprocamente deudores, tal como lo indica el artículo
1.331 del Código Civil.



Como se sabe, la Junta de Condominio representa a la Comunidad de Copropietarios,
colectivo o comunidad que es un sujeto de derechos y obligaciones
diferente a la persona individual de cada uno de los propietarios de los
apartamentos. En consecuencia, dado que la constructora es acreedora de los
propietarios individualmente considerados, por los recibos pagados por la
constructora con anterioridad al nombramiento de la Junta de Condominio, pero
no es acreedora de la Comunidad de Copropietarios que representa la Junta de
Condominio, no procede oponer la compensación de las deudas porque se
trata de personas que no son mutuamente deudoras entre sí.

Por supuesto, que a la constructora que corresponde el derecho de exigir a los
copropietarios a quienes le financió el pago de sus recibos de condominio
generados antes de constituirse la Junta de Condominio. Pero, su acción debe
dirigirse exclusivamente, y en forma individual, en contra de  cada uno de quienes fueron financiados por la
constructora

La deuda de condominio y su compensación por la constructora del edificio.

Columna Inmobiliaria:

La deuda de condominio y su compensación por la constructora del edificio.

Por Oscar Bohórquez Hurtado.-

Pregunta: La constructora del edificio cubrió los recibos de condominio de varios copropietarios, a medida que éstos fueron comprando los apartamentos mientras ella administraba provisionalmente;  ahora que se formó la junta de condominio, pretende compensar sus deudas con lo que pagó en el pasado por los propietarios que compraron inicialmente. Es posible esa compensación?

Respuesta:

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 19 que: "... El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio..." Ello hace que los constructores de los edificios, usualmente, asuman la administración del condominio, a través de un administrador provisional que actúa bajo las instrucciones del constructor enajenante de edificio.

La obligación de pagar el condominio nace para cada comprador de las unidades vendidas desde el momento en el cual se firma el correspondiente documento que acredita la propiedad de cada copropietario, ya que conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal,  la obligación del propietario por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del inmueble, aun respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Y su participación en los gastos comunes se determina conforme a su cuota de condominio calculada conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de la misma Ley. 

En base a lo anterior, no cabe duda de que a medida que cada comprador va comprando su inmueble, comienza su obligación de contribuir al sostenimiento de las cosas comunes. En el caso planteado, ocurrió que la constructora, durante muchos meses, y tomando en cuenta que había pocos apartamentos vendidos, y los propietarios creían que su obligación de pagar condominio comenzaba cuando se constituyera la Junta de Condominio, entonces, la administradora provisional nombrada por la constructora, no les cobró sus cuota partes en las  carga comunes. 

La discusión se presenta cuando se constituye la Junta de Condominio, y ésta le exige a la constructora el pago de la cuota parte de los inmuebles aun no enajenados que todavía quedan en su propiedad,  y ésta alega que  como ella pagó por muchos copropietarios el monto de sus recibos, entonces, ahora ella (la constructora) tiene el derecho de compensar sus deudas actuales con las que ella pagó por adelantado a los propietarios a quienes no les cobró mientras administraba la administradora provisional.

La argumentación de la constructora no luce procedente, toda vez que para que haya una compensación en recíprocas acreencias, es necesario que los mutuos acreedores sea recíprocamente deudores, tal como lo indica el artículo 1.331 del Código Civil. 

Como se sabe, la Junta de Condominio representa a la Comunidad de Copropietarios, colectivo o comunidad que es  un sujeto de derechos y obligaciones diferente a la persona individual de cada uno de los propietarios de los apartamentos. En consecuencia, dado que la constructora es acreedora de los propietarios individualmente considerados, por los recibos pagados por la constructora con anterioridad al nombramiento de la Junta de Condominio, pero no es acreedora de la Comunidad de Copropietarios que representa la Junta de Condominio, no procede oponer la compensación de las deudas porque se trata de personas que no son mutuamente deudoras entre sí. 

Por supuesto, que a la constructora que corresponde el derecho de exigir a los copropietarios a quienes le financió el pago de sus recibos de condominio generados antes de constituirse la Junta de Condominio. Pero,Compensación de deudas del condominio su acción debe dirigirse exclusivamente, y en forma individual, a cada uno de quienes fueron financiados por la constructora.

 El Administrdor y la Junt de Condominio llevan años administrando ejerciendo sin elección anual.

Por Oscar Bohórquez Hurtado.-

 ¿Qué ocure, legalmente, cuando la asamblea de propietarios en un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal, deja transcurrir tres años sin designar un nuevo administrador del condominio, ni elegir una nueva junta de condominio anualmente?

Sobre el particular podríamos puntualizar lo siguiente:

1.    La designación de la junta de condominio debe hacerse  anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.    Si no se elige al terminar el año de su vigencia, la Junta de Condómino tendría vencido su periodo de actuación legal.

3.    Sin embargo, si no se hace la elección, de hecho, la Junta de Condominio que sigue actuando, lleva sobre sus hombros las responsabilidades de la actividad que está ejerciendo, pero, a la hora de un juicio, podría ser cuestionada su facultad de representación de la comunidad de copropietarios, ya su periodo anual habría expirado.

4.    Por otra parte, cuando no se ha elegido al administrador del condominio, la Junta de Condominio ejerce las funciones que le están asignadas por Ley al administrador, tal como lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal, al señalar, en su artículo 18, entre otras cosas, lo siguiente: “Corresponde a la Junta de Condominio …… Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo”.

5.    Dentro de las funciones del administrador están las siguientes:

a. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

b.  Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad.

c. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión

6.    Como consecuencia de lo anterior, y tomando en cuenta que la Asamblea jamás designó administrador  en los tres años considerados, no cabe duda de que a la Junta de Condominio le corresponde llevar la contabilidad de todos los movimientos financieros del condominio y presentar el informe y cuenta anual de su gestión de cada uno de esos tres años.

7.    Dado que han pasado tres años sin que tales informes se hayan presentado, es obvio que a la Junta de Condominio le corresponde presentar los informes y la cuenta anual de cada uno de los tres años en los cuales tales informes no se presentaron.

8.    Con relación a la pregunta sobre: cuáles son los documentos específicos que se deberían presentar, hay que señalar que la Ley no es muy detallada en ese sentido, por lo que cualquier instrumento que se considere como un informe y la cuenta anual de gestión serían suficientes.

9.    Ahora bien. ¿Qué se considera como un informe y la cuenta anual de gestión?  Como no hay una especificación legal sobre el particular corresponde hacer la respectiva interpretación a luz de los conocimientos administrativos,  contables y financieros. En tal sentido, a juicio de quien esto escribe, luce lógico que la Junta de Condominio presente los balances y los estados de pérdidas y ganancias de los tres años involucrados, así como un informe escrito que contenga el conjunto de actividades relevantes, desde el punto de vista financiero, que fueron realizadas en cada uno de esos tres periodos anuales. Esos informes, a mi juicio, deberían tener unas conclusiones y recomendaciones que permitan a los asambleístas tomar decisiones u orientarse en las acciones inmediatas que pudiesen emprender.