La deuda de condominio y su compensación por la constructora del
edificio.
edificio.
Por Oscar Bohórquez Hurtado.-
Pregunta: La constructora del edificio cubrió los
recibos de condominio de varios copropietarios, a medida que éstos fueron
comprando los apartamentos mientras ella administraba provisionalmente;
ahora que se formó la junta de condominio, pretende compensar sus deudas
con lo que pagó en el pasado por los propietarios que compraron inicialmente.
Es posible esa compensación?
Respuesta:
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 19 que:
"... El administrador contratado inicialmente por el enajenante de
los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la
Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de
Condominio..." Ello hace que los constructores de los edificios,
usualmente, asuman la administración del condominio, a través de un
administrador provisional que actúa bajo las instrucciones del constructor
enajenante de edificio.
La obligación de pagar el condominio nace para cada comprador de las unidades
vendidas desde el momento en el cual se firma el correspondiente documento que
acredita la propiedad de cada copropietario, ya que conforme al artículo 13 de
la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación del propietario por los
gastos comunes sigue siempre a la propiedad del inmueble, aun respecto de los
gastos causados antes de haberlo adquirido. Y su participación en los gastos
comunes se determina conforme a su cuota de condominio calculada conforme a lo
dispuesto en el artículo 7 de la misma Ley.
En base a lo anterior, no cabe duda de que a medida que cada comprador va
comprando su inmueble, comienza su obligación de contribuir al sostenimiento de
las cosas comunes. En el caso planteado, ocurrió que la constructora, durante
muchos meses, y tomando en cuenta que había pocos apartamentos vendidos, y los
propietarios creían que su obligación de pagar condominio comenzaba cuando se
constituyera la Junta de Condominio, entonces, la administradora provisional
nombrada por la constructora, no les cobró sus cuota partes en las carga
comunes.
La discusión se presenta cuando se constituye la Junta de Condominio, y ésta le
exige a la constructora el pago de la cuota parte de los inmuebles aun no
enajenados que todavía quedan en su propiedad, y ésta alega que
como ella pagó por muchos copropietarios el monto de sus recibos,
entonces, ahora ella (la constructora) tiene el derecho de compensar sus deudas
actuales con las que ella pagó por adelantado a los propietarios a quienes no
les cobró mientras administraba la administradora provisional.
La argumentación de la constructora no luce procedente, toda vez que para que
haya una compensación en recíprocas acreencias, es necesario que los
mutuos acreedores sea recíprocamente deudores, tal como lo indica el artículo
1.331 del Código Civil.
Como se sabe, la Junta de Condominio representa a la Comunidad de Copropietarios,
colectivo o comunidad que es un sujeto de derechos y obligaciones
diferente a la persona individual de cada uno de los propietarios de los
apartamentos. En consecuencia, dado que la constructora es acreedora de los
propietarios individualmente considerados, por los recibos pagados por la
constructora con anterioridad al nombramiento de la Junta de Condominio, pero
no es acreedora de la Comunidad de Copropietarios que representa la Junta de
Condominio, no procede oponer la compensación de las deudas porque se
trata de personas que no son mutuamente deudoras entre sí.
Por supuesto, que a la constructora que corresponde el derecho de exigir a los
copropietarios a quienes le financió el pago de sus recibos de condominio
generados antes de constituirse la Junta de Condominio. Pero, su acción debe
dirigirse exclusivamente, y en forma individual, en contra de cada uno de quienes fueron financiados por la
constructora
